Libri di Flavio Paglia

Dagli appartamenti alle ville e alle case indipendenti, dalle caserme agli immobili posti a reddito, alle straordinarie ampiezze volumetriche, dalla valutazione dei danni alla congruità dei valori di possibile vendita, dai ristoranti agli alberghi, dagli espropri ai parcheggi a rotazione e ai modesti appezzamenti di terreno. Un insieme di esemplificazioni estimative ricche di dettagli e di approfondimenti tematici unici e raramente dibattuti; capaci di spaziare dall’utilità marginale incidente all’elasticità della domanda, dalla presenza di mercati derivati (oligopolio, monopolio) all’overview di mercato, dal tenant specific risk (rischio connesso al conduttore) alla sales convenience (convenienza alla vendita), dal Rating immobiliare alla disamina economica del mercato.

Dalle locazioni ai diritti reali patrimoniali fino alle normative che incidono sulla valutazione degli immobili. Il libro analizza e illustra una dopo l'altra, in rigoroso ordine alfabetico, tutte le voci relative alla valutazione e alla stima di ogni cespite. Un vero e proprio vademecum, indispensabile per ogni estimatore, di facile consultazione, uno strumento operativo da tenere sempre sulla scrivania per risolvere dubbi, per chiarire un concetto, per affrontare ogni situazione, per individuare le soluzioni più funzionali. Molto utile anche il quadro sinottico riportato in calce alle singole definizioni. In modo pratico ed immediato si apprende il grado di influenza, il peso e la tipologia di stima a cui il termine o concetto in analisi meglio si addice. Il libro approfondisce anche ogni dettaglio inerente la valutazione delle locazioni, attive o passive, delle pertinenze e la valutazione degli immobili collocati in contesti condominiali. Ampio spazio viene dedicato, infine, all'approfondimento conoscitivo dei principali diritti reali patrimoniali e delle principali normative incidenti sulla valutazione degli immobili (prevenzione incendi, accatastamenti, decreti di agibilità, vincoli architettonici ecc.).

Questo libro pone l’attenzione su tutte le procedure ritenute necessarie per meglio conoscere il mercato di riferimento e soprattutto per meglio evidenziare tutte le criticità che possono incidere sul felice esito di un’operazione immobiliare. La conoscenza dello squilibrio intercorrente tra il più probabile valore della struttura e il più modesto prezzo di assorbimento sul mercato che si osserva in questo periodo storico, impone nuove riflessioni sul corretto bilanciamento del rapporto costi-ricavi, con inevitabili riflessioni sul corretto dimensionamento del profitto operativo.

Quanto vale quell'immobile? Qual è il suo reale prezzo di mercato? Sono le domande chiave alle quali devono rispondere tutti coloro che devono acquistare o mettere in vendita un edificio. E che rappresentano il punto-chiave di questo manuale studiato ad hoc per chi deve effettuare stime o dare giudizi di congruità sul valore degli immobili pubblici o privati e terreni. Il libro, giunto alla seconda edizione, offre nelle nuove stime mai pubblicate prima, un'ampia casistica di beni periziati a regola d'arte. Si va dalle abitazioni agli uffici hi-tech, dalle scuole pubbliche ai centri polifunzionali e alle palestre, dalle sale cinematografiche alle autorimesse e agli autosilo. Insomma, tutto quello che potenzialmente può entrare nel portafoglio immobiliare di un ente o un'amministrazione ma anche di un'azienda o di un privato. Le stime molto articolate e dettagliate, soddisfano le più comuni metodologie sintetico comparative e/o analitiche. Inoltre, le diverse valutazioni propongono ampie riflessioni in merito al "Monopolio Bilaterale", ai "Coefficienti di differenzazione", alle "Influenze ascendenti e discendenti", al "Saggio di Capitalizzazione", al "Coefficiente di degrado", "all'Utilità Marginale" e "all'indice di Occupazione". Tra le stime analitiche il libro propone: il valore di trasformazione, di capitalizzazione, di ricostruzione, di surrogazione, di riproduzione deprezzato.

L'affresco di un mondo contadino che non esiste più, raccontato attraverso gli occhi innocenti di un bambino.

Tutto quello che serve per la corretta stima di terreni e aree edificabili. Dal criterio "a valore di trasformazione" al più tradizionale metodo sintetico e comparativo: nel libro, vengono sviluppati e trattati tutti gli argomenti cardine del percorso estimativo. Offrendo gli strumenti per analizzare il fattore territoriale, soggettivo, urbanistico e temporale del bene oltre al concetto di maturazione urbanistica. Il testo approfondisce altresì come scorporare la "S.U.L." dal valore di incidenza area, come determinare l'elasticità della domanda e come determinare il ricavo totale. Per quanto attiene il processo sintetico comparativo nel libro vengono approfondite le caratteristiche generali del metodo, come sviluppare il processo, come determinare i coefficienti dì differenziazione e come determinare le percentuali di incidenza del costo-valore dell'area sulle quotazioni di mercato delle abitazioni nuove. Nel contesto del processo analitico "per trasformazione" oltre all'impianto, al processo e alle caratteristiche generali del metodo, vengono approfondite dettagliatamente tutte le voci che intervengono sul processo di trasformazione. Il CD-ROM allegato contiene esempi pratici direttamente utilizzabili.

Il volume, dal taglio tecnico-pratico, affronta le principali tipologie di stime immobiliari: sintetico-comparativa, per capitalizzazione dei redditi, per valore di trasformazione, per valore di ricostruzione deprezzato, e fornisce la trattazione teorica della valutazione del patrimonio abitativo, degli uffici e centri direzionali, dei terreni agricoli o edificabili, privilegiando l'aspetto applicativo della materia attraverso numerosi esempi delle principali metodologie di stima da adottarsi. L'esposizione degli argomenti è arricchita di grafici e schemi che consentono la comprensione delle principali problematiche anche ai non esperti. Una parte sostanziale del testo è costituita da esempi di stime professionali, riportate anche nel CD-Rom allegato che contiene, inoltre, il software ABC Stime per la valutazione degli immobili.

Il presente lavoro, partendo dall'intera disamina di ogni procedura di Asset e Property management immobiliare, fornisce, in modo semplice ed estremamente pratico, ogni cognizione per comprendere la difficoltà di un'operazione immobiliare, come valutarne la redditività o il profitto percepibile e come costruire un sistema di rating capace di esternare le caratteristiche e le condizioni di equilibrio dell'intervento. Il volume è quindi soprattutto uno strumento di lavoro per ogni singolo imprenditore e per ogni operatore immobiliare. L'applicazione dei percorsi consigliati potrà suggerire la convenienza dell'operazione, la fattibilità stessa dell'intervento e in ultimo le percentuali di profitto probabilmente conseguibili. Il rating Immobiliare offre, quindi, un giudizio sulla capacità intrinseca dell'operazione di produrre la redditività attesa ed, in ultimo, esprime un giudizio in merito alla possibilità di adempiere al pagamento della linea di credito appositamente contrattata. Il modello operativo presentato nella seconda parte del lavoro è il risultato di numerosi anni di ricerche e di molteplici applicazioni pratiche che hanno caratterizzato l'attività dell'autore. Infatti, il libro illustra alcuni esempi pratici di report e di rating inerenti la propensione all'investimento immobiliare di alcune zone del nostro Paese.

Il business dei parcheggi nelle grandi città è cresciuto in maniera esponenziale negli ultimi anni. Tanto che una porzione assai rilevante del mercato delle nuove costruzioni è stata coperta dalla realizzazione di autosilo e di parcheggi a raso o nel sottosuolo. Non a caso, il mercato dei posti auto, dal 2007 al 2010 ha registrato le percentuali di redditività e il rapporto costo/ricavi più favorevoli. Questo libro spiega, passo dopo passo, in che modo valutare la cosiddetta incidenza di area e, soprattutto, aiuta il lettore a capire dove risulta più conveniente costruire. Infatti, per rendere appetibile un'operazione immobiliare occorre determinare con assoluta precisione la location premiante, il bacino di riferimento, la capacità di investimento del tessuto sociale circostante e soprattutto occorre determinare il limite di intervento in ragione della condizione di "primo operatore" e/o di unico costruttore e venditore del prodotto. I contenuti del libro vengono arricchiti da numerose stime inerenti autosilo, singoli box, parcheggi interrati o in superficie.

Una guida pratica e completa per la stima delle cosiddette aree nude. Un settore che presenta problemi di non facile lettura anche per i tecnici più esperti e che, nel testo, viene affrontato con l'ausilio di una vasta casistica. I processi estimativi riportati nel libro, preceduti da una brevissima introduzione, si sviluppano su percorsi ampiamente dettagliati, capaci di trasmettere al singolo lettore ogni cognizione e ogni riferimento procedurale necessario. Le casistiche riportate riguardano: terreni asserviti a case residenziali, terreni asserviti ad aree produttive, terreni ad uso parcheggio, terreni asserviti ad attività commerciali, terreni destinati ad orto agricolo, aree edificabili ad uso residenziale, commerciale, terziario e produttivo, aree edificabili destinate a standard urbanistici nonché aree contraddistinte da unità collabenti e/o parzialmente già edificate. La guida contiene anche un capitolo ad hoc dedicato alla due diligence immobiliare: ogni percorso estimativo deve essere infatti preceduto da un'attenta disamina di tutti i fattori incidenti sulla valutazione. Un ulteriore dettaglio riportato negli esempi di stima è quello del rating immobiliare ovvero l'analisi del rischio immobiliare correlato all'operazione edificatoria prospettata. Nel CD-ROM allegato sono riportati gli esempi pratici direttamente utilizzabili.

Il testo è un manuale sui cosiddetti coefficienti di differenziazione, vale a dire gli elementi che nei processi valutativi correggono la stima di un bene per meglio individuarne le caratteristiche rispetto ai valori "normali". I lunghissimi anni di esperienza degli autori hanno consentito di riunire, in un'unica opera, tutte le tipologie di coefficienti generalmente incidenti su di una valutazione. Dagli accessori alle alee di inesigibilità alle aree esterne al certificato di agibilità, dal degrado manutentivo alla destinazione d'uso, dalla dilazione del prezzo ai diritti personali di godimento sulle cose e ai diritti reali, dalle finiture interne al livello di piano.