Libri di Massimo Moncelli

Il tecnico legale è oggi un professionista tecnico che assume l’incarico di procedere alla redazione della denuncia di successione previo riconoscimento e stima della massa ereditaria, individuando anche gli eventuali beni in collazione, come ad esempio immobili che siano stati oggetto di donazione durante la vita del defunto ad uno o più eredi. Dopo un’analisi della normativa vigente, questo Manuale guida il Professionista nella compilazione del nuovissimo modello di dichiarazione di successione in vigore dal mese di settembre 2017, soffermandosi sugli aspetti di carattere tecnico-pratico, con il commento sistematico che indica per ciascun quadro cosa indicare in ogni voce, in base alle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate. Di sicuro supporto per la corretta compilazione, ricco di tabelle esplicative e il volume è aggiornato con le modifiche intervenute fino a settembre 2017.

Il volume contiene una raccolta di casi estimativi risolti, che interessa le varie tipologie di immobili e diritti reali e che intende assolvere ad una duplice funzione: in primo luogo a quella di strumento di consultazione per i professionisti dell'area tecnica - periti agrari e industriali, agronomi, geometri, architetti ed ingegneri - che potranno recuperarvi suggerimenti pratici da impiegare nel corso della propria attività professionale. Dall'altra è di sicura utilità anche per gli studenti di estimo degli Istituti tecnici e delle Università, i quali avranno a disposizione esempi pratici da cui attingere per approfondire una materia che, lo ricordiamo, è disciplina complessa, e richiede conoscenze interdisciplinari e capacità di ragionare secondo uno schema logico deduttivo. Gli esempi riportati nel volume hanno considerato i seguenti beni: stima di aree edificabili, di immobili rurali, residenziali, commerciali, industriali, a destinazione alberghiera, di terreni in enfiteusi, di una cava, di una servitù di elettrodotto e di una indennità di esproprio. Complessivamente 15 casi di stima presentati singolarmente secondo un impostazione che comprende una breve descrizione del quesito assegnato e il successivo svolgimento analitico con il metodo prescelto. Completa il volume un utilissimo Cd-Rom contenente il sistema di calcolo con le relative formule predisposti per ciascuno dei casi presentati, in modo che il lettore possa utilizzarli adattandoli ai propri casi reali.

Questo volume ha l'obiettivo di offrire una risposta organica ai problemi legati alla valutazione dei danni provocati da animali selvatici, senza riferirsi ai vari regolamenti provinciali e/o alle leggi regionali, ma basandosi soltanto sulle regole auree dettate dall'estimo. Si è quindi tentato di tracciare un metodo oggettivo per calcolare il danno provocato alle colture agrarie; un metodo che spetterà poi alla sensibilità dei periti adeguare alle diverse condizioni regolamentari imposte dai vari enti, quali province e ambiti territoriali di caccia. Inizialmente si è pertanto approfondito lo studio dei principali "autori" dei danni, le loro caratteristiche e le abitudini essenziali, la cui conoscenza è necessaria per ricondurre il danno alla fauna selvatica, evitando di risarcire eventi non dovuti. Vale la pena ricordare, infatti, che la fauna selvatica è patrimonio indisponibile dello Stato, tutelata nell'interesse della comunità nazionale e internazionale, ai sensi della legge 11 febbraio 1992, n. 157, che all'articolo ventisei sancisce il diritto al risarcimento dei danni prodotti dalla stessa, chiarendo al 1 comma che: "Per far fronte ai danni non altrimenti risarcibili arrecati alla produzione agricola e alle opere approntate sui terreni coltivati e a pascolo dalla fauna selvatica, in particolare da quella protetta, e dall'attività venatoria è costituito a cura di ogni regione un fondo destinato alla prevenzione e ai risarcimenti.

Il manuale vuole offrire un quadro di quello che il tecnico nominato deve compiere una volta accettato l'incarico, soffermandosi in modo particolare sulla due diligence e sulla stima del valore di mercato. L'Esperto e lo Stimatore diventano quindi una specie di certificatore in grado non soltanto di stabilire un valore di mercato ma anche e soprattutto di descrivere l.immobile, le sue eventuali irregolarità, i vizi e i pregi, in modo da consentire al possibile investitore di operare in sicurezza. Altro aspetto che viene approfondito è quello concernente i compensi, al fine di rendere un quadro oggettivo che chiarisca come calcolare gli onorari per le prestazioni svolte con riferimento alla tariffa giudiziaria e alle varie voci da indicare. Nel manuale non poteva mancare la trattazione dei crediti oggetto di cartolarizzazione; un nuovo metodo nato prevalentemente con lo scopo di smobilizzare i finanziamenti ipotecari in ammortamento, al fine di recuperare sufficiente liquidità da destinare alle nuove operazioni di mutuo. Questa seconda edizione è aggiornata con la legge n.132 del 6 agosto 2015, di conversione del DL 27 giugno 2015 n. 83 titolato "Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell.amministrazione giudiziaria".

Il testo esce rinnovato e aggiornato con le principali novità introdotte dalla Direttiva 2014/17/UE, varata dal parlamento europeo, con la quale vengono date indicazioni agli stati membri, affinché siano garantiti standard di valutazione affidabili. In tal senso sono state esaminate le recenti normative UNI, ed in particolare la 11558:2014 sulla figura del valutatore immobiliare, la PdR 19:2016 e la UNI 11612:2016 relativa alla stima del valore di mercato. Oltre alla normazione UNI si è proceduto ad un aggiornamento degli standard riconosciuti a livello internazionale e in particolare quelli sviluppati dall’International Valuation Standards Committee, dalla Royal Institution of Chartered Surveyors o dall’European Group of Valuers Associations con riferimento alle figure del Registered Valuer e del Recognised European Valuer.

La stima dei danni patrimoniali costituisce, all'interno dell'estimo legale, una delle attività più complesse, dove le valutazioni, pur eseguite secondo criteri definiti dalla legge, dipendono dalla capacità, da parte del perito, di individuare il metodo migliore per assolvere il proprio mandato. Il volume, aggiornato e inserito nella presente collana, si concentra sulla stima del danno alle costruzioni, riconducendola all'estimo legale. Vengono esaminati i criteri definiti dalla legge e dai contratti assicurativi al fine di: scegliere il metodo di stima più adatto; quantificare il danno in modo preciso; accertare le cause dell'evento dannoso e il nesso di causalità con il danno stesso. La presente edizione amplia i casi trattati, includendo tipologie di danno di crescente rilevanza, come quelle derivanti da allagamenti, immissioni odorose, mancato godimento e presenza di vizi e difetti nell'immobile oggetto di compravendita. Inoltre l'opera presenta un consistente aggiornamento giurisprudenziale, integrando la trattazione con la casistica di merito intervenuta negli ultimi anni, al fine di offrire un quadro completo e aggiornato delle pronunce in materia di stima del danno.

Una raccolta di casi estimativi risolti, che interessi le varie tipologie di immobili e diritti reali, può sicuramente assolvere ad una duplice funzione; in primo luogo a quella di strumento di consultazione per i professionisti dell’area tecnica – periti agrari e industriali, agronomi, geometri, architetti ed ingegneri – che potranno recuperarvi suggerimenti pratici da impiegare nel corso della propria attività professionale. Il testo è, inoltre, di sicura utilità anche per i giovani studenti di estimo degli Istituti tecnici e delle Università, i quali avranno a disposizione esempi pratici da cui attingere per approfondire una materia che, lo ricordiamo, è disciplina complessa che richiede conoscenze interdisciplinari e capacità di ragionare secondo uno schema logico deduttivo. Il testo contiene 34 esempi svolti di stime presentandoli secondo un’impostazione che comprende una breve descrizione del quesito assegnato e il successivo svolgimento analitico con il metodo prescelto. Per semplicità il testo è suddiviso in tre parti; la prima dedicata alle stime immobiliari, con esempi relativi ad aree edificabili, immobili residenziali, turistici e produttivi, utilizzando i vari metodi a disposizione della disciplina. La seconda, invece, interessa le valutazioni da svolgere negli incarichi assegnati dalla magistratura nelle esecuzioni immobiliari e procedure concorsuali; si tratta, in realtà, di metodologie che potrebbero rientrare nella prima parte del volume, ma che ho separato per le peculiarità di tali incarichi, i quali riguardano specifici aspetti normati dalla legge. In ultimo i casi di estimo legale, che muovono dalle stime dei danni al patrimonio sino agli espropri, servitù prediali, enfiteusi ed usi civici.

Questo lavoro è la naturale prosecuzione del volume “Estimo legale”, di cui costituisce parte integrante, interessandosi di quegli aspetti correlati all’ambito agricolo e territoriale che traggono origine da specifiche norme di legge, o che ne siano comunque richiamati. Il testo è suddiviso in tre ambiti: Agricolo, Territoriale, Usi civici. Nel primo, quello agricolo, vengono affrontati i casi di stima legati ai miglioramenti fondiari, alla valutazione delle anticipazioni colturali e dei frutti pendenti, nonché alle stime collegate agli affitti dei fondi rustici. Si tratta di principi che rappresentano la base imprescindibile per affrontare casi estimativi legati alla determinazione delle indennità di miglioramento, per la quantificazione dei danni subiti e per altre situazioni di rilevanza giuridica, che si riscontrano molto spesso nelle cause avanti la sezione specializzata agraria del Tribunale e della Corte d’Appello. Segue una seconda parte, di natura territoriale, nella quale vengono trattati gli aspetti di natura estimativa collegati ai consorzi, alle acque, alle cave e miniere. In questa sezione affrontiamo casistiche molto importanti per le implicazioni normative e per il rapporto fra i beni stimati e le attività umane, in relazione alla tutela del territorio e dell’ambiente. La terza parte si occupa invece degli usi civici, cioè di un’antica forma di diritto collettivo su proprietà altrui che consiste nell’utilizzazione in comune di diritti reali i quali, per loro natura, sono inalienabili, inusucapibili e imprescrittibili. L’obiettivo prefisso è quello di offrire una base di diritto con le varie metodologie estimative, collegate ai casi concreti previsti dalla normativa vigente, al fine di agevolare il lavoro dei professionisti dell’area tecnica, ma anche di contribuire alla formazione degli studenti di estimo.

L'estimo assicurativo rappresenta, all'interno dell'estimo legale, una delle attività più complesse e, allo stesso tempo, più trascurate a livello pubblicistico, dove sono relativamente pochi i testi dedicati a questa branca della dottrina. Il libro vuole essere una guida ad uso dei tecnici, in grado di offrire una panoramica che muovendo dallenozioni base di estimo, necessarie per affrontare qualsiasi tipologia di stima, si addentra negli aspetti giuridici che regolano l'istituto e nell'individuazione della figura professionale del perito dell'assicurazione, inquadrandolo nella duplice distinzione di perito rami elementari e perito di veicoli a motore e dei natanti. Sono poi illustrati i principali casi di rischio assicurato, quali l'incendio, l'acquacondotta, il fulmine e le avversità atmosferiche in agricoltura, i sinistri stradali, ecc. con le relative modalità di stima. Particolare attenzione è stata data alle modalità di espletamento dell'incarico, che riguarda sempre valutazioni da eseguire secondo criteri definiti in parte dalla legge e in parte dal contratto assicurativo.

La guida illustra l'operatività del perito estimatore immobiliare alla luce dei moderni standard nazionali e internazionali e degli adempimenti tecnici necessari per elaborare un corretto rapporto di stima. Il testo tratta i principali procedimenti di valutazione codificati nell'IVS, con particolare riferimento allo studio delle comparazioni di mercato, illustrandone le modalità di ricerca mediante gli atti di compravendita immobiliare utilizzando il portale SISTER. La guida approfondisce anche la due diligence immobiliare, illustrandone le varie tipologie ed i principali adempimenti a seguire. Oltre alla costruzione del rapporto di stima è stata approfondita la stima degli immobili provenienti dal rimpossessamento da parte degli istituti di leasing. L'opera affronta anche l'analisi delle principali tipologie di immobili, da quelli residenziali ai commerciali, sino agli asset agricoli e speciali individuandone le caratteristiche  le problematiche di natura tecnico estimativa. Nell'ultima parte, infine, è stata esaminata la certificazione del valutatore immobiliare, illustrandone le caratteristiche ed il percorso da seguire per ottenere la certificazione UNI 11558:2014.

Il manuale tecnico degli usi civici ha l'obiettivo di fornire le necessarie conoscenze per eseguire l'accertamento riguardante la reale presenza dell'uso civico, la verifica sullo stato delle terre e le operazioni di sistemazione, come la legittimazione del possesso o la vendita. Si tratta di compiti sempre difficili e a volte problematici, perché ci si trova di fronte a possessi ultradecennali, a volte oggetto di atti di trasferimento che possono sembrare corretti, ma che sono invece nulli per i motivi più vari. Le conseguenze di un errore, a causa dell'imprescrittibilità del diritto, sono di una enorme rilevanza; basti pensare che il demanio civico resiste anche al piano regolatore e di conseguenza può vanificare tutti gli schemi seguiti dagli urbanisti. Nel testo sono esaminate anche le origini dell'istituto e la legislazione preunitaria e moderna, illustrando in particolare le principali caratteristiche e le numerose implicazioni di carattere estimativo, anche in considerazione delle conseguenze nel processo di esecuzione immobiliare. Include l'accesso a un corso completo sugli usi civici della durata di 6 ore tenuto da Massimo Moncelli per la parte tecnico-estimativa e da Maurizio Lucca per la parte giuridica.